Ilmakuva Las Vegas Stripistä perjantaina 12. maaliskuuta 2021. (Las Vegas Review-Journal)ATLANTA – Pandemia vaikutti käytännössä kaikkiin toimialoihin Amerikassa, mutta matkailu oli yksi pahimmin kärsineistä, koska matkailu haihtui.
Ala on sittemmin herännyt takaisin henkiin, myös Las Vegasissa, vaikka se ei ole vieläkään saanut takaisin kaikkea menetettyään liiketoimintaa.
Alan ammattilaisten paneeli esitti näkemyksensä hotellimyynnistä ja -kehityksestä, matkailusta ja muista asioista viime viikolla National Association of Real Estate Editors -konferenssissa Atlantassa.
Review-Journal ohjasi keskustelua Charlotte Kangin, kiinteistönvälityksen kansallisen hotellien ja vieraanvaraisuuden johtajan Jones Lang LaSallen kanssa; Michael Ritz, Peachtree Hotel Groupin sijoitusjohtaja; Ben Brunt, Noble Investment Groupin sijoitusjohtaja; ja T.Jack Bagby, arkkitehti- ja suunnittelutoimisto Cooper Carryn rehtori. Tätä keskustelua on muokattu pituuden ja selkeyden vuoksi.
Review-Journal: Ensimmäinen asia, josta haluan puhua, on pandemian vaikutus matkailuun, kokouksiin ja hotellikiinteistömarkkinoihin. Vie meidät takaisin niihin pelottaviin päiviin keväällä 2020, jolloin periaatteessa talous sammui ja matkailu pysähtyi.
Helmikuun 5. horoskooppi
Brunt : Meillä oli noin 50 omaisuuden salkku pandemian alkaessa; nousimme 2 (prosentti) - 5 prosentin käyttöasteeseen koko salkkumme huhtikuussa 20. On jotenkin hämärää katsoa taaksepäin tuota ajanjaksoa. Etsimme kaikki matkustavia sairaanhoitajia, hallitukseen liittyvää kysyntää ja kaikkea, mikä tuottaisi tuloja hotelleillemme. Suurin osa omaisuudestamme työllisti 35–50 työntekijää, ja jokainen hotelli joutui noin 3–6 hengen miehistöön. Se oli erittäin vaikea työympäristö kaikille niille ihmisille. Henkilö, joka kirjautui sisään, siivosi todennäköisesti huonettasi, pesi pyykkiä ja teki mitä tahansa ruokaa. (Yritystasolla) meillä oli varmasti paljon hallittavaa. Sinun piti muuttaa jokaista lainaa; päätimme osallistua joihinkin PPP-lainoihin. Joten siellä oli paljon paperityötä, lainatyötä, sijoittajapuheluita.
Charlotte, voitko puhua myyntiprosessista ja siitä, mitä tapahtui kaikille sopimuksille, jotka olivat työn alla ympäri maata pandemian iski?
Veli : Se oli erittäin pelottavaa aikaa. Neuvotteluvaiheessa olleet myynti viivästyi, mutta näimme joitain riittävän pitkälle johtaneita myyntiä tapahtuvan. Mutta tuolloin kaikki yrittivät ymmärtää, mitä tapahtuu ja kuinka ala - omistajina, lainanantajina ja toimijoina - valmistautuu tulevaan. Vasta myöhemmin, kun rokotteita oli tulossa, näimme taskuja alueita, erityisesti alueita, jotka avautuivat matkustamiselle, joilla transaktiot alkoivat tapahtua.
Yrititkö sinä ja tiimisi edes tehdä arvostuksia tuolloin, kun hotellit olivat kiinni eikä kukaan ollut lomalla?
WHO: Yritimme varmasti; asiakkaamme pyysivät meitä tekemään niin. Olin puhelimessa joka päivä – tuntui melkein joka tunti, joka puolitunti – ja meidän tehtävämme oli saada mahdollisimman paljon yksimielisyyttä markkinatoimijoilta ja yrittää saada tietoa: Jos ostaisit kiinteistön tänään, mitä olet valmis maksamaan?
mikä merkki on lokakuu 29
Ritz: Yhdeksänkymmentä prosenttia yrityksestämme muodostui omaisuudenhoitokäytännöksi, jossa yritimme kommunikoida kaikille lainanantajillemme, sijoittajillemme, pitää kaikki tiedossa ja olla myös vastaanottajapuolella. Yksi asia, joka oli hieman erilainen, oli se, että muut 10 prosenttia tiimistämme tuli pääomamarkkinoille, ja me keräsimme rahaa. Pelot kasvoivat, ihmiset likvidoivat sijoituksiaan osakemarkkinoilla yrittäen saada käteistä. Kukaan ei tiennyt, miltä heidän sijoitustensa tulevaisuus näyttää. Päämiehemme perustivat yrityksen vuonna 2008 vaikeuksissa olevien velkojen ostamiseen ja näkivät mahdollisuuden ostaa ahdinkovelkoja ja päästä omaisuuteen pienemmillä arvoilla. Päädyimme käyttämään noin puolitoista miljardia dollaria vuoteen 2020 ja vuoden 2021 puoliväliin mennessä hotellien ostamiseen, siltalainojen ja rakennuslainojen tekemiseen. Pohjimmiltaan markkinoiden ollessa suljettuina yritimme sijoittaa pääomaa hajaantuneeseen ympäristöön.
T.Jack, voitko puhua alastasi? Hävisivätkö tarjoukset hotelleista, vai näitkö hotellien omistajien aikovan muuttaa sisustusta COVID-tilanteen mukaan, kuten lisätä uusia LVI-järjestelmiä?
Bagby : Huhtikuun 2020 paikkeilla sanoisin, että noin 60, 65 prosenttia kaikista hallituksissa olevista töistämme jäi pitoon. Siellä oli yksityishenkilöitä ja perhesijoitusryhmiä, jotka yrittivät ajoittaa markkinoita, ja jotkut tulivat luoksemme yrittämään aloittaa suunnittelutyötä. Mutta suurimmaksi osaksi teollisuus todella kuivui.
4499 enkelin numero
Viime vuonna ennätysalhaiset asuntolainojen korot kiihdyttivät asuntokauppaa kaikkialla maassa. Kun matkailu kiipesi vuonna 2021 ja halvalla rahalla oli laajalti saatavilla, oliko hotelliostoissa samanlainen nousu viime vuonna?
Brunt : Kyllä, transaktiotoimintaa oli huomattava määrä vuoden 2021 alusta alkaen ainakin vuoden 2222 ensimmäiseen neljännekseen asti. Transaktioympäristöä vauhditti todella ennustekyky, ja korot olivat varmasti kaikkien aikojen alhaalla, ja lainanantajat halusivat palata peliin, joten se sai aikaan paljon tapahtumia.
Voitko kertoa, kuinka tämän vuoden jyrkkä korkojen hyppy on vaikuttanut hotellirakentamisen rahoitukseen tai hotellimyyntiin?
Veli : Ostajat ovat edelleen erittäin laadukkaita ja erittäin hyvissä paikoissa olevia omaisuuseriä. Jos sinulla on omaisuus, joka sijaitsee hyvällä paikalla ja jolla on vahvat perustekijät vahvassa taloudellisessa ympäristössä, ne ovat toistaiseksi erittäin joustavia.
Voitko puhua myös eri puolilla maata näkemästämme hotellirakentamisen putkesta, erityisesti siitä, miten se verrataan pandemiaa edeltäneisiin vuosiin?
merkkejä siitä, että härkä -nainen pitää sinusta
Brunt : Mitä olen äskettäin lukenut, ja tämä on Lodging Econometrics, New Hampshiressa sijaitseva ryhmä, joka seuraa uudisrakentamista. He raportoivat, että rakentamisen aloitukset ovat vähentyneet 40 prosenttia verrattuna vuoden 1919 vastaavaan ajanjaksoon. Olipa kyseessä jokin korkojen yhdistelmä, mutta myös merkittävä osa on inflaatio ja rakentamisen kokonaiskustannukset. Kun yhdistät sen toimitusketjun haastavassa ympäristössä, se tekee rakentamisesta vaikeampaa.
Bagby : Toimitusketju on osa sitä rakennuskustannuksissa, mutta se on myös työvoimaa. Näet huomattavan pulaa ammattitaitoisista kauppiaista, joten kyky ajoittaa alihankkijoita töihin on yhä vaikeampaa, joten hinta tietysti nousee. Vaikka saatamme selvittää toimitusketjun ongelmat, en ole varma, että selvitämme työvoimaongelmaa kovin nopeasti.
Mikä: Velkarahoitusta on myös vaikeampi saada.
Ritz: Ja tulee vain vaikeammaksi.
Miksi niin?
Ritz: Korotetut hinnat. Federal Reserve on sitoutunut alentamaan inflaatiota ja saamaan talouden jäähtymään. Jos he jatkavat ja menestyvät, meidän pitäisi nähdä kohonneita korkoja. Kun nämä korot nousevat jatkuvasti, velan tarjoajien ja velankäyttäjien pääomakustannusten on noustava samanaikaisesti. Olemme menossa pisteeseen, jossa velan hinta lähestyy oman pääoman hintaa, eivätkä tarjoukset ole lyijykynällä. Joten se on tavallaan silloin, kun saat tapin, joka vain sammuu.
kuinka paljon maksaa lippu Disney Worldiin
Miten pandemia on vaikuttanut hotellien sisustukseen tai hotellin sisustukseen?
Bagby: Jotkut COVIDin ainoista pysyvistä vaikutuksista ovat hyvinvoinnin korostaminen. Se alkoi ennen pandemiaa, mutta pandemian myötä se todella vauhditti. Tämä ajatus työstää hotelliin enemmän yhteyttä ulkoilmaan, olipa kyseessä sitten ulkoilman tuominen vehreyden tai useamman ikkunan läpi tai fyysisen ulkotilan luominen. Olemme nähneet enemmän ulkona oleskelevia tiloja, ulkona olevia kokoustiloja, jotka ovat yrittäneet myös maksimoida hotellin ympärillä olevien tilojen käytön ja ymmärtäneet, että ne voivat ansaita rahaa näillä alueilla.
Miten kotimaanmatkailulla menee Yhdysvalloissa ja miten vapaa-ajan matkustaminen vertautuu yleissopimuksiin, joiden toipuminen pandemiasta ainakin Las Vegasissa kesti kauemmin.
Ritz: Luulen, että monet katseemme ovat liikematkustajissa. Se oli suuri osa tulovirroistamme ennen COVIDia. Paluu toimistoon on valtava keskustelu, mutta missä määrin työmatkat todella palaavat? Se on palannut hieman nopeammin kuin kukaan odotti, mutta se ei välttämättä ole suuria konsulttiyrityksiä, joiden kaikkien mielestä kaikki ovat palanneet. Kyseessä ovat pienemmät, nälkäiset, uudet startup-yritykset – kaksi ihmistä on matkalla, ei kahdeksan, mutta heistä saattaa olla kuusi ryhmää, jotka kilpailevat kyseisestä yrityksestä ja pääsevät yhden potentiaalisen uuden asiakkaansa eteen ja saavat kasvot. vuorovaikutusta kasvotusten.
Ota yhteyttä Eli Segalliin osoitteessa esegall@reviewjournal.com tai 702-383-0342. Seuraa @eli_segall Twitterissä.